[농수축산신문=농수축산신문 ] 

강의 다섯째 날 박 옥 변호사는 본격적으로 상가임대차계약에 대해 설명하기 시작했다. 첫 번째 주제는 ‘상가임대차법’의 적용범위였다.

“상가임대차계약은 민법 상 임대차계약관련 조항이 적용되지 않고 특별법인 상가임대차법이 우선 적용된다고 저번 시간에 설명했는데요, 상가임대차를 보호해주기 위한 특별법이기 때문에 민법 상 임대차계약 관련 조항보다 우선 적용됩니다. 그렇다고 모든 상가임대차계약에 적용되는 것이 아니기 때문에 어떤 경우가 적용되는지 살펴보면 보증금이 얼마인지에 따라 적용여부가 결정되며, 고액 임대차의 경우는 법 상 보호에 제한이 있기 때문에 주의해야 합니다. 구체적인 내용을 보면, 사업자 등록의 대상이 되는 상가건물을 전제로 각 지역별로 상가건물의 환산보증금 액수가 일정금액 이하일 때만 적용되는 것이 원칙입니다. 여기서 환산보증금이란 보증금과 월세 환산액을 합한 금액으로 보증금에다 월세에 100을 곱한 금액의 합계입니다. 가령 보증금 1억 원에 월차임 500만 원에 상가를 임차했다면 보증금 1억 원에 월차임 500만 원에 100을 곱한 5억 원을 더한 6억 원이 환산보증금이 됩니다. 또 지역별로 상가임대차법이 적용되는 환산보증금 한도가 다른데요, 서울특별시는 9억 원, 과밀억제권역·부산광역시는 6억9000만 원, 광역시 등은 5억4000만 원, 그 밖의 지역은 3억7000만 원입니다. 따라서 1억 원에 월차임 500만 원을 조건으로 한 상가임대차계약의 경우 환산보증금이 6억 원이므로 사업장이 서울시나 과밀억제권역·부산시에 있다면 상가임대차법의 적용을 받겠지만 사업장이 광역시 등과 그 밖의 지역에 있는 경우라면 법의 보호를 받는데 제한이 있게 됩니다.”

농림이는 상가임대차계약이 갱신을 여러 차례 해서 10년 이상 유지됐다면, 최초 계약 당시를 기준으로 하는지 갱신 당시를 기준으로 하는지 질문한다. 이에 박 변호사가 답했다.

“설명드린 환산보증금 한도금액 관련 조항이 지난해 4월 2일 개정되면서 그 전보다 1억 원에서 3억 원 가량 높게 조정됐고, 지난해 4월 2일 이후 체결되거나 갱신된 상가임대차계약부터 적용됩니다. 즉 2017년 5월 1일 최초 계약을 체결했는데 2년 계약기간이 만료돼 지난해 5월 1일 계약기간을 2년으로 갱신하는 계약서를 다시 작성했다면 갱신한 시점인 지난해 5월 1일이 기준이 되므로 개정된 한도금액이 적용됩니다. 따라서 계약체결일에 따라 상가임대차법 상 적용되는 한도금액이 변경될 수 있고 또는 한도금액 관련 조항이 또 개정될 수도 있습니다. 이에 앞으로 창업해서 새로 임대차계약을 체결하게 된다면 체결일을 기준으로, 갱신하게 된다면 갱신일을 기준으로 적용되는 개정법 상 한도금액을 확인해야 합니다.”

축산이는 환산보증금 한도를 넘는 경우는 법의 보호를 전혀 못 받게 되는 것인지 질문한다. 이에 박 변호사가 답했다.

“환산보증금이 상가임대차법상 한도금액 이내인 임대차계약만 적용되는 대표적인 규정으로는 우선변제권·임차권등기명령제도·묵시적 갱신·차임 등 증액한도 규정 등이 있습니다. 보증금 한도금액을 넘는 경우라도 대항력·임차건물 양수인의 임대인 지위 승계·임차인의 계약갱신요구권·차임 등 증감청구·임차인의 권리금 회수기회 보호와 임대인의 손해배상책임·차임연체시 임대인의 계약해지·표준 계약서 사용 권장 등 조항은 여전히 적용되므로 제한적으로라도 보호받을 수 있도록 돼 있습니다.”

△박 옥 변호사는 한국철도공사와 세종특별자치시 기획조정실 규제개혁법무담당관실 등에서 법률 자문 등의 역할을 맡았다. 현재는 박 옥 법률사무소를 운영하고 있고, 스타트업 자문과 소송을 수행하며 대학 등에 '창업과 법률'로 다수 출강하고 있다.