[농수축산신문=농수축산신문 ] 

강의 다섯째 날 두 번째 시간 박 옥 변호사는 상가임대차 표준계약서에 대해서 알아야 한다며 강의를 이어나갔다.

“‘상가임대차법’에서는 표준계약서 사용을 권장하고 있는데요, 법무부에서 만들어 배포한 ‘상가건물 임대차 표준계약서’가 이에 해당하며 실제로 대부분의 상가임대차계약 체결 시 사용되고 있습니다.”

농림이는 표준계약서와 별도로 계약서를 작성해 사용하는 건 어떤지 질문한다. 이에 박 변호사가 답했다.

“강의 넷째 날 계약 자유의 원칙에 대한 제한을 언급하면서 비록 당사자 간 의사 합치가 있었다고 하더라도 계약이 법령상 강행규정이나 선량한 풍속 기타 사회질서에 반하게 되면 그런 부분에 한해 계약은 효력을 잃게 된다고 설명했는데요, 상가임대차법 제15조는 ‘이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다’고 규정하고 있어 개별적으로 체결한 계약이 무효가 될 수 있습니다. 따라서 별도의 계약서 작성은 가능하지만, 당사자 간 의사 합치가 이뤄졌다고 하더라도 계약의 내용이 상가임대차법인 강행규정에 반하면 무효가 될 수 있으므로 계약 내용 작성에 주위를 기울여야 합니다. 표준계약서를 사용한다면 계약의 무효화를 예방할 수 있겠죠”

축산이는 상가건물 임대차 표준계약서에는 어떤 내용이 들어가 있는지 또 주의해야 할 내용이 무엇인지 귀를 기울인다. 박 변호사가 설명을 이어갔다.

“상가임대차법 제19조에 의하면 표준계약서에는 보증금, 차임액, 임대차기간, 수선비 분담 등의 내용을 기재하도록 돼있고, 실제 법무부에서 제작한 표준계약서 내용을 보면 △보증금과 차임 △임대차기간 △임차목적 △사용·관리·수선 △계약의 해제 △채무불이행과 손해배상 △계약의 해지 △계약의 종료와 권리금회수기회 보호 △재건축 등 계획과 갱신거절 △비용의 정산 △중개보수 등 △중개대상물 확인·설명서 교부 등으로 이뤄져 있습니다. 주의해야 할 부분은 보증금과 차임의 경우 상가임대차법 적용대상의 기준이 되는 환산보증금액과 관련되므로 시도별 환산보증금 한도금액 내로 계약을 체결해 상가임대차법의 보호를 받을 수 있도록 주의해야 합니다. 임대차기간은 전체 임대차계약기간을 10년까지 보호받을 수 있도록 2018년 법이 개정됐으므로 최초계약기간을 포함해 추후 계약갱신을 통해 10년 범위에서 늘릴 수 있습니다. 임차목적과 관련해서 상가건물 내 약국이나 커피숍 등 업종제한에 대해 상가분양계약이나 상가관리규약에 정해져 있는 경우가 있으므로 임차인은 본인의 업종이 해당 건물의 업종제한에 걸리지는 않는지를 반드시 확인해야 추후 영업금지청구 등을 당하지 않을 수 있습니다. 계약의 해제·해지, 권리금 회수기회 보호에 대한 내용은 임대인과 임차인 간 분쟁이 많은 부분이므로 다음 시간에 따로 상세히 다룰 예정입니다. 재건축 등 계획과 갱신거절은 임차인의 10년 범위 내 계약갱신요구청구권 행사가 제한되는 경우로 계약체결 당시 임대인이 철거 또는 재건축계획을 임차인에게 구체적으로 고지했는지 확인해야 합니다.”

수산이는 상가임대차계약을 체결할 때 표준계약서를 사용하면 계약서 작성도 용이하고 또 자연스레 법의 보호를 받을 수 있어 적극 활용해야겠다는 생각이 들었다. 

△박 옥 변호사는 한국철도공사와 세종특별자치시 기획조정실 규제개혁법무담당관실 등에서 법률 자문 등의 역할을 맡았다. 현재는 박 옥 법률사무소를 운영하고 있고, 스타트업 자문과 소송을 수행하며 대학 등에 '창업과 법률'로 다수 출강하고 있다.