[농수축산신문=농수축산신문 ] 

박 옥 변호사는 상가임대차분쟁이 가장 많은 부분인 계약의 해제·해지에 대해 살펴보겠다며 강의를 이어나갔다.

“넷째 날 계약당사자가 계약불이행시 구제방안을 계약서 작성 시 미리 정해놓아야 한다고 했는데 계약의 해제와 해지가 이에 해당합니다. ‘계약의 해제’란 상대방의 일방적 의사표시만으로 계약을 해소하는 것이고, ‘계약의 해지’란 해제가 계약이 소급해서 처음부터 실효되는 것과 다르게 해지이전까지는 계약이 유효하고 이후부터 실효되는 것입니다. ‘상가건물 임대차 표준계약서’를 기준으로 설명을 드리면, 제5조는 계약금만 서로 주고받은 상황에서 당사자 일방의 변심으로 계약이 해소되는 경우로, 임대인이 보증금이나 월세를 더 많이 받을 수 있는 다른 임차인과 계약을 체결하기 위해 전에 한 계약을 해제하거나 임차인의 경우는 그 반대의 경우가 이에 해당합니다. 계약금에 상당한 금원을 서로에게 지급함으로써 계약 해제로 인한 손해가 보전되도록 손해배상액이 미리 정해져 있다고 볼 수 있습니다. 제6조에서는 당사자 일방이 채무를 이행하지 아니하는 때에는 계약을 해제할 수 있으며, 그로 인한 손해배상을 청구할 수 있다고 정하고 있습니다. 임대인이 약속한 인도일까지 임대차 목적물을 사용·수익할 수 있는 상태로 임차인에게 인도하지 않거나 임차인이 잔금을 약속한 날짜까지 임대인에게 지불하지 않아 계약이 해제된 경우로, 손해배상액이 미리 정해져 있지 않아 실제 발생한 손해배상액을 청구해야 합니다.”

농림이는 일단 계약 체결 후 계약을 해제하게 되면 손해배상이라는 책임을 져야하므로 계약체결 시 신중해야겠다는 생각이 들었다. 박 변호사가 설명을 이어갔다.

“표준계약서 제7조제1항에서는 임차인이 본인의 과실 없이 임차 상가건물의 일부가 멸실 기타 사유로 인해 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 계약을 해지할 수 있다고 정하고 있습니다. 또 제2항에서는 임대인은 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 경우 계약을 해지할 수 있다고 정하고 있는데요, 3번 월세를 안 낸 경우와 월세의 3배에 해당하는 금액을 안 낸 경우 중 어디에 해당할까요?”

축산이는 두 경우가 같은 거 같다고 대답한다. 박 변호사가 설명을 이어갔다.

“언뜻 보면 같은 말 같지만 다른 내용인데요, 전자는 3번이라는 횟수가 후자는 3배라는 금액이 강조돼 있습니다. 따라서 ‘3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 경우’란 3번이라는 횟수가 아니라 3배라는 금액을 뜻합니다. 가령 임차인이 첫째·둘째달 차임 연체 후 셋째 달 차임과 밀린 차임을 모두 내고 다시 넷째 달 차임을 안 낸 경우, 임대인은 계약을 해지할 수 있을까요? 임차인이 차임을 안 낸 횟수는 첫째·둘째·넷째 달 총 3번이지만 밀린 차임 두 달 분을 모두 낸 다음에 다시 한 달 분 차임을 연체했기 때문에 월세의 3배에 해당하는 금액을 안낸 적은 없으므로 임대인은 계약을 해지할 수 없습니다.”

수산이는 차임 연체 때문에 인테리어비용에 단골손님까지 어렵게 일궈놓은 가게를 떠나야할 수도 있다니 꼭 숙지해야겠다고 생각했다. 이에 박 변호사가 설명을 이어갔다.

“특히 갑작스런 매출감소로 몇 번 차임을 연체했는데 임대인으로부터 계약 해지 통보를 받게 되거나 계약 만료 후 임차인의 계약갱신요구에 대해 임대인의 거절로 계약갱신도 못하게 될 수 있으므로 3월 분 이상 차임을 연체하지 않도록 주의해야 합니다.”
 

△박 옥 변호사는 한국철도공사와 세종특별자치시 기획조정실 규제개혁법무담당관실 등에서 법률 자문 등의 역할을 맡았다. 현재는 박 옥 법률사무소를 운영하고 있고, 스타트업 자문과 소송을 수행하며 대학 등에 '창업과 법률'로 다수 출강하고 있다.